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後始末は続く・・・ANAホテル取得融資、米モルガンが借り換え

要は、この先、商業不動産を中心に都心で値下がり可能性あり、という話。

モルスタがANAホテルをダントツの高額で競り落とした件、3年以上前の話ですがご記憶の方も多いでしょう。

あーこれやばいっしょ。

と思ったのが昨日のことのようです。

モルスタへの売却が発表されたのは07年4月。

金融バブルが弾ける直前でしたね。

リーマンショックは08年9月ですが、実際には金融の世界では07年8月にバブル弾けていました。

3年経ったいま、借り換えの期限を迎える案件が7~8割ある模様。

借り換えできるできないに関わらず、07年中に買った物件は、すべて大幅に担保物件の価値が下がっています。

規模として5兆4千億円ほどとのこと。

大量の不動産が売りに出されれば、価格は下落しますよね。

底打ちはまだと。

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ANAホテル取得融資、米モルガンが借り換え 他の大型物件ローンに影響も
 米モルガン・スタンレーが2007年に全日本空輸(ANA)から13ホテルを取得した際の銀行ローンを借り換えることで、15日までに銀行団と合意した。モルガンが追加出資に応じることを条件に銀行団はローンの一部を5年延長し、地価下落に伴う難局をひとまずかわす。05~07年に他の不動産ファンドが大型物件の取得に利用したローンも今後続々と満期を迎え、その処理方法が都心の地価に影響を与えそうだ。

 今回のモルガンの借り換えの対象となったのは、07年4月に同社が運用する不動産ファンドを通じて一括取得した「ANAインターコンチネンタルホテル東京」(東京・港)など全国13ホテル。購入額は計2813億円に達し、日本で過去最大の不動産取引となった。

 購入資金はモルガンが出資金として全体の2割弱の約550億円を拠出し、残りは期間3年の借り入れ。新生銀行と米シティバンクからの返済の優先順位が高い「シニアローン」(約1800億円)と、シンガポール政府投資公社(GIC)による返済順位が低いが利回りが高い「メザニンローン」(約450億円)だった。

 ローンは今年4月下旬に返済期日を迎えた。08年秋のリーマン・ショックを境に物件価値が大幅に下落し、モルガンのファンドが担保物件の売却でローンを完済するのは不可能な情勢だった。銀行はモルガンが追加出資することを条件に融資の一部を5年間継続することに応じた。

 他の大型物件でも銀行側が借り換えに応じるのかどうかは不透明。モルガンの新生銀行本店ビルは融資を提供したドイツ銀行グループが保有ローンを証券化して多数の投資家に転売しており、交渉が難航する可能性がある。

 都市未来総合研究所によると、日本の上場企業・ファンドによる不動産取引金額はピークの07年度に約5兆4000億円に達した。このうちファンドによる取得物件は投資額の7~8割程度を期間3年のローンで調達した例が多いとされ、ファンドによる借り換え交渉が不調に終われば不動産市況に悪影響を与える可能性もある。
(日経新聞WEB版 10年10月16日)
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プロ経営者、目指してます!
経営コンサルタントを経て、電子部品メーカーの企画部門に勤務中。コンサルの前は、駐在員としてヨーロッパに7年駐在。
ヨーロッパでの仕事を通じて得た人生観から、世のため人のために生きようと誓いました。写真は、自分を鳥瞰したくて毎日見ている、宇宙から見た地球です。いまMid-30'sですが、2人の息子はすでに小学生という、ややフライング?なスタートを切ってます。

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